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开发商赠送的私家花园有产权吗,私家花园产权问题?

2014-4-23 15:15:35   点击:   我要点评

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开发商赠送的私家花园有产权吗?成都市民李女士为了获得开发商赠送的私家花园选择购买了价格略高的首层房屋,后来却发现得不到产权,购买首层多支付的房款怎么算,赠送的花园没有产权怎么办?请看下文。

为得花园购买首层 多交房款却无产权

私家花园产权问题

李女士看中了某小区一套位于二楼的住房,在得知购买首层房屋,即可免费获得楼前面积7平方米的花园后,本打算购买二楼的李女士当即改变主意选购了一套首层房屋。虽然首层的价格要比其他楼层略高30元/平方米,但因为李女士十分喜欢门前的花园,便毫不犹豫的缴纳了定金。可在购房合同中,房屋面积并未加上花园面积,李女士对此并没在意。入住后不久,小区外的道路要拓宽,李女士的花园将被有关部门征用。当李女士去拆迁处咨询关于有关拆迁补偿的问题时,却被告之,李女士对开发商赠送的花园不享有产权,也无法办理产权,所以不考虑赔偿。对此李女士十分不解,既然开发商已经许诺将花园赠送给李女士,为什么李女士却得不到花园的产权呢?

李女士的遭遇其他许多购房者也曾碰到。在商品房的销售过程中,开发商常采取各种各样的优惠措施吸引购买者。对购买首层的客户许诺附赠一定面积的花园,即是开发商经常采用的促销手段之一。首层因为潮湿、管道返水、采光易受影响、噪声干扰较多等原因,按目前房地产市场的商品房定价原则,在楼层差价固定的前提下,首层户型的价格一般比其它层较低。开发商将首层毗邻的花园赠送给首层住户,反而使首层商品房受到很多业主(尤其是有老人的家庭)的青睐,其价格也因此翻升。但是,在这种看似诱人的赠送背后却隐藏着诸多法律问题,并由此引发出诸多纠纷。

首层毗邻花园该归谁 法律规定见分晓

讨论小区花园的归属,实际就是讨论花园所占土地的归属。根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定,城市规划区内的土地所有权归国家所有,开发商从国家手中通过招标、拍卖等方式获得一定年限若干面积的土地使用权,并在土地上开发建造商品房,然后再销售出去,国家作为土地的所有权主体并没有因此而发生改变,发生改变的只是国有土地使用权的主体。

我国现行法律法规规定的是土地与房屋不可分离的原则。即使一幢建筑物被区分为不同所有者所有,建筑物的所有权与土地使用权仍然不可分割地联系在一起。开发商在出售商品房的同时,必将该商品房所占用范围内的土地使用权同时出售给购房者。购房者在购买商品房时,除了获得该房屋的所有权外,也将取得相应面积的土地使用权。该土地使用权既在本幢楼的楼座之下,也在楼座四周。

对于多层建筑物而言,建筑物可以区分为不同的专有部分由住户单独所有,但整幢建筑物都是在地基之上建筑起来的,建筑物的各个楼层都离不开地面的支持,建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那样实际分割为某户单独所有,所以,楼房四周及地基的土地使用权应属于全体业主按份共有。一层住户,与其他层住户一样,对楼房四周的土地也只能拥有与其所购房屋面积相应的土地使用权。

赠送花园有前提 法律后果需承担

根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定,“城市规划和土地利用总体规划应当协调。在城市规划区内,土地利用应当符合城市规划”,及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条之规定,“房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”,开发商建造花园并将其赠送给购房人,其前提是开发建设应完全符合规划之要求。

开发商在修建住宅小区时,要配套建设一定面积的由所有业主共同享有使用权的公共绿地,不能将公共绿地改建为花园并将其赠送。开发商向首层业主赠送若干平方米的花园,实际上是赠送了若干平方米的土地使用权,而建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的,任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩,开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益,违反了法律强制性规定,根据合同法第五十二条的规定,属于无效行为,开发商应当承担相应的违约责任和侵权责任。

获赠花园有风险 法律提示仔细看

对于已购买首层房屋的业主,因为开发商赠送行为的无效,其对花园的独占行为构成对其他业主权利的侵害,其他业主可以行使物上请求权,要求首层业主停止侵害,排除防碍、恢复原状,甚至赔偿损失。而且,就算其它业主没有意见,首层业主对于花园的权利也因无法办理花园的土地使用权证书而得不到法律的保护。因为在产权登记阶段,只有纳入建筑容积率的不动产才能办理业主的产权登记,没有被纳入建筑容积率的不动产不能单独办理产权登记。

而在房地产项目中,花园绿地通常不会被纳入建筑容积率,其房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。花园绿地作为全体业主所共同所有的财产,房地产管理部门不可能单独给一层业主办理花园的产权证明。这样,因看中花园而购买首层房屋的业主,其权益必将受到损害。有许多业主都是在办理花园土地使用权证书的阶段才恍然大悟,发现开发商签约时的承诺根本无法兑现,自己的权益受到很大损害。

首层毗邻花园的土地使用权应归该宗地楼房的全体业主共有,开发商建造花园时必须保证是严格依照规划进行的,且小区配套建设的绿地面积达到法定标准。开发商擅自赠送花园的行为一般应认定为无效,须承担相应的违约责任和侵权责任。首层业主经全体业主授权可以单独使用花园。鉴于目前实践中存在着大量的花园赠送现象,开发商目前解决该问题的最好办法就是经全体业主同意后将花园提供给首层业主使用,就具体方法而言,开发商可在商品房买卖合同或业主临时公约中增加关于花园问题的补充条款,明确约定其他业主同意由首层业主使用与其物业相毗邻的花园,并对首层业主使用花园的限制性条件作出约定。  


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